Andrahandshyra för villa och radhus — så räknar du ut skälig hyra

Så beräknas skälig hyra för villa

Skälig hyra för en villa eller ett radhus beräknas traditionellt utifrån kapitalkostnad och faktiska driftskostnader. Till skillnad från bostadsrätt, där avgiften till föreningen täcker de flesta driftskostnader, ansvarar villaägaren själv för alla löpande kostnader. Sedan den 1 juli 2026 bedömer Hyresnämnden skälig hyra för en uthyrning enligt privatuthyrningslagen, som normalt gäller (1 kap. 3 §), i första hand genom jämförelse med hyran för liknande privatuthyrningar — den kostnadsbaserade beräkningen nedan är en vägledande utgångspunkt.

Kapitalkostnad

Kapitalkostnaden beräknas på samma sätt som för bostadsrätt: bostadens marknadsvärde multiplicerat med Riksbankens referensränta plus ett skäligt påslag på 2 procentenheter, delat med 12 månader.

Driftskostnader

Som villaägare har du en rad löpande driftskostnader som du kan inkludera i hyresberäkningen. Kostnaderna anges normalt per år och delas med 12 för att ge en månadskostnad. Typiska driftskostnader inkluderar:

• Fastighetsavgift — den kommunala fastighetsavgiften
• Försäkring — villa- eller hemförsäkring
• Uppvärmning — el, fjärrvärme, ved eller pellets
• Vatten och avlopp — kommunal va-avgift
• Sophantering — avfallshantering och renhållning
• Underhåll — löpande underhåll av fastigheten

Möbleringstillägg

Hyr du ut möblerat är det rimligt att räkna med ett tillägg för möbelslitage. För en villa finns ingen lagstadgad procentsats — 15 % är taket för andrahandsuthyrning av hyresrätt och används här bara som riktmärke. Sedan den 1 juli 2026 avgörs nivån i stället av vad liknande möblerade bostäder hyrs ut för.

Skatt vid villauthyrning

Skatten på uthyrning av villa skiljer sig från lägenhetshyrning. Du har fortfarande rätt till schablonavdraget på 40 000 kr per bostad och beskattningsår, men istället för avdrag för egna kostnader får du ett extra avdrag på 20 % av bruttoinkomsten från uthyrningen. Samma regler gäller för en ägarlägenhet.

Tillstånd behövs inte alltid

Till skillnad från bostadsrätter och hyresrätter behöver du som villaägare normalt inget tillstånd för att hyra ut. Du äger fastigheten och har fri förfoganderätt. Dock kan det finnas restriktioner i detaljplaner eller andra bestämmelser som kan påverka uthyrningen.

Uppsägningstider

Hyr du ut en villa eller ett radhus du själv äger gäller normalt privatuthyrningslagen (2026:772). Sedan den 1 juli 2026 är uppsägningstiden tre månader för båda parter, räknat till närmaste månadsskifte (6 kap. 1–2 §§) — tidigare gällde en månad för hyresgästen. Villkor som är till nackdel för hyresgästen jämfört med lagen är utan verkan (1 kap. 4 §). Ett tidsbestämt avtal upphör på det avtalade datumet utan uppsägning, men hyresgästen får alltid säga upp det i förtid med tre månaders uppsägningstid. Uppsägning ska som huvudregel vara skriftlig; hyresgästen får säga upp muntligen om du skriftligen bekräftar det (6 kap. 7 §). Observera att bostadstypen inte ensam avgör vilken lag som gäller: hyr du regelmässigt ut fler än två bostäder, hyr ut för fritidsändamål eller hyr ut genom ett företag, gäller hyreslagen (12 kap. jordabalken) i stället även för en villa (1 kap. 3 § privatuthyrningslagen; för ett företag 1 kap. 1 §). Eftersom du då hyr ut din egen villa i första hand gäller inte tvåårsgränsen för andrahandsupplåtelser: hyresgästen kan ha besittningsskydd från början, om ni inte har avtalat bort det i en särskild handling som godkänts av Hyresnämnden eller som gäller utan godkännande enligt 12 kap. 45 a §. För en fritidsuthyrning, eller ett möblerat rum som inte ingår i din egen bostad, uppstår besittningsskydd i stället efter nio månader i följd (12 kap. 45 § första stycket 2 jordabalken).